Операційний GP з мінімальним капіталом. Ми шукаємо, будуємо і продаємо — а виплату отримуємо лише після повернення капіталу інвесторам.
Off-market і distressed. Не операції, які вже в аукціонному пакеті.
Десять років локальних зв'язків з брокерами, servicers і муніципалітетами по всій Іспанії. Новий інвентар доходить до нас до появи на Idealista, до появи на аукціонній платформі, до спеціалізованих REO столів. Наш фільтр вузький: житлова нерухомість, у містах або прибережних субринках, які ми знаємо, з дисконтом до незалежної оцінки.
Внутрішній генпідряд. Це перевага — і додатковий сбір, який ми уникаємо.
Spivforma веде будівництво напряму. На типовій операції зовнішній GC узяв би 8–12% маржі на будівельних витратах плюс management fee — навантаження на дохідність, що також вносить координаційний ризик і передачу на критичному шляху. Ми наймаємо будівельну команду, володіємо графіком і відповідаємо перед тим самим P&L, що й інвестори. Ліцензування ведеться внутрішньо з місцевим юрадвайзером; project management — це дисципліна, не аутсорс.
Переважний дохід + повернення капіталу першими. І тільки після цього — promote.
Кожна операція капіталізується через власну SL SPV. Equity інвестора отримує переважний дохід (типово 8%). На виході розподіл суворо: повне повернення капіталу інвестора, потім переважний, потім розподіл понад hurdle. Spivforma отримує promote тільки після повного повернення інвесторам.
GP співвкладає. GP платять останнім.
Spivforma вкладає GP equity в кожну операцію (типово ~5–10% від загального equity), pari passu з інвесторами. Ми отримуємо помірний developer fee, підпорядкований переважному доходу на діючих операціях — тому якщо операція не спрацьовує, ми беремо перший удар. Це не стандартна бутикова практика. Це вирівнювання, яке ми обрали, тому що це те вирівнювання, яке ми хотіли б мати з іншого боку.
Off-market придбання з дисконтом до незалежної оцінки, оформлене через SPV.
Equity інвестора + senior bridge закриваються для фінансування придбання і будівельного бюджету.
Внутрішній GC виконує за графіком у координації з ліцензуванням та pre-sale.
Роздрібний продаж юніт за юнітом — або, де доречно, блочний продаж після завершення.
Повернення капіталу інвестора → переважний дохід → розподіл 80/20 понад hurdle → promote.
Мінімальні тикети встановлюються по операції, зазвичай від €250 000 для прибережного житла і €500 000 для нової забудови в Барселоні і Мадриді. Більші алокації вітаються — часто це базовий кейс для інституційних і family-office співінвестицій.
Ми ділимось економікою по операціях, структурою і повною моделлю з кваліфікованими і професійними інвесторами за запитом.
Проекти показуються лише кваліфікованим і професійним інвесторам. Сайт не є публічною офертою або інвестиційною рекомендацією.