Os detalhes da operação são mostrados a investidores qualificados e profissionais apenas para fins informativos. Os valores objectivo são ilustrativos e não constituem uma projecção.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Termos da operação

Valores ilustrativos — ver nota de rodapé

14–22%^†

ROC objectivo

~15%^†

IRR objectivo

17%^†

Margem base

~14 mo

Prazo

€3.18M

Custo total do projecto

€3.0M

Capital máximo

€250,000

Ticket mínimo

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Estrutura

†Valor objectivo — ilustrativo e não constitui uma projecção. Rentabilidades passadas não garantem rentabilidades futuras. Modelo completo disponível no data room.

Secção 03 · Tese

Porquê esta operação.

O volume existente excede o planeamento atual
A frente urbana GF+4/5 é mais alta do que as regras atuais permitiriam construir de novo — o volume existente é legal e preserva-se através da renovação, o que significa que o produto não pode ser replicado nas imediações.
Não é uma gran rehabilitación
Âmbito mantido dentro da renovação standard — sem requisito de 30% de habitação social, sem procedimento de licenciamento pesado. A divisão horizontal segue a via bem estabelecida.
Vendido a 95% de conclusão
Estratégia do parceiro de construção: ir ao mercado com apartamentos prontos a mostrar. O projeto comparável anterior vendeu 10 unidades em 3 semanas.
Turnkey a preço fechado · derrapagens com o empreiteiro
Contrato fechado de €450K com um GC de Barcelona com portefólio concluído no distrito. Os sobrecustos ficam com o empreiteiro, não com a SPV.
Ciclo curto · 14 meses
14 meses do fecho à devolução de capital vs 28–32 meses para ground-up. Mesmo distrito, dinheiro mais rápido.

Secção 04 · Localização

Onde está.

La Salut é uma dobra residencial tranquila de Gràcia, a 400m do Park Güell. Vistas de mar dos pisos superiores, vistas para o Tibidabo a partir da cobertura. Quase não existe oferta nova da classe 'um apartamento por piso' nos últimos anos — os poucos que apareceram venderam-se rapidamente.

Comparáveis indicativos — a substituir por dados de mercado em directo

Morada

€/m²

Vendida

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Ilustrativo — intervalos obtidos do Idealista e Registro para a publicação final, verificados operação a operação antes de abrir o data room.

Secção 05 · O projecto

O que construímos.

render — volumetria

render — fachada

render — unidade tipo

Mix de unidades: ~8 apartamentos · um por piso · 65–70 m² · unidade de terraço no último piso
ABC: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Arquitecto: Renovation package · construction partner
Empreiteiro geral: External · fixed turnkey €450K
Sustentabilidade: Elevador novo · pacote de renovação standard
Entrega: Q4 2027

Secção 06 · Economia

Fontes, usos e cenários.

Estrutura de capital ilustrativa — quantum final fixado por operação

Fontes

Equity do investidor (necessidade máxima)

€3.0M

Senior debt

€0 (sem dívida)

Opção de parceria

50/50 com o parceiro de construção

Usos

Aquisição do edifício

€2.0M

Imposto de transmissão (20% Catalunha) + notariado

€0.43M

Obra · turnkey a preço fechado

€0.45M

Contingência 8% · custos de venda · holding

€0.302M

Cenários de saída — sensibilidade sobre €/m²

Cenário

Preço de saída

Lucro líquido

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

Os cenários reflectem sensibilidade ao preço de saída; orçamento de obra, calendário e estrutura mantêm-se constantes. Base é o caso de underwriting.

Secção 07 · O promotor

Porque podemos executar.

Originação

Inventário off-market e distressed através de uma rede de brokers e servicers com uma década.

Construção

GC interno em toda a Espanha — sem margem de empreiteiro externo no caminho crítico.

Licenciamento

Gestão municipal de licenças em interno, em coordenação com assessoria legal local.

Vendas

Venda unidade a unidade, rede de compradores privados + canal de brokers.

Secção 08 · Data room

O modelo completo.

Proposta de investimento (6 pp)Bloqueado
Extrato cadastral · DD legalBloqueado
Avaliação independente (tasación)Bloqueado
Contrato turnkey a preço fechado (empreiteiro)Bloqueado
Inspeção estrutural (stock dos anos 1950–60)Bloqueado
Memo sobre o percurso de divisão horizontalBloqueado
Term sheet da parceria (opção 50/50)Bloqueado

Memorando de investimento, plano de negócio, modelo de sensibilidade, DD legal, avaliação independente e o cashflow / waterfall completo — disponíveis para investidores qualificados mediante solicitação.

Solicitar acesso ao data room

Secção 09 · Contactar