Os detalhes da operação são mostrados a investidores qualificados e profissionais apenas para fins informativos. Os valores objectivo são ilustrativos e não constituem uma projecção.

Pau Alsina 18 — Camp d'en Grassot · Barcelona

AVAILABLE

RESIDENTIAL · GROUND-UP

Pau Alsina 18

Camp d'en Grassot · Barcelona

Termos da operação

Valores ilustrativos — ver nota de rodapé

21–25%^†

ROC objectivo

~10%^†

IRR objectivo

21%^†

Margem base

~28 mo

Prazo

€3.57M

Custo total do projecto

€3.57M

Capital máximo

€400,000

Ticket mínimo

SL SPV · Land as inventory

Estrutura

†Valor objectivo — ilustrativo e não constitui uma projecção. Rentabilidades passadas não garantem rentabilidades futuras. Modelo completo disponível no data room.

Secção 03 · Tese

Porquê esta operação.

Distrito premium de Gràcia
Camp d'en Grassot situa-se entre Joanic e Sagrada Família — um dos submercados mais tensos de Barcelona. A absorção do stock de obra nova é rápida e o preço manteve-se direcionalmente intacto ao longo de dois ciclos.
A escassez de obra nova é o moat
Os projetos ground-up neste distrito consolidado são estruturalmente raros — a aquisição compete com renovação, não com nova construção. Conjunto competitivo reduzido na entrega.
Formato compacto · €/m² mais elevado
Nove apartamentos compactos visam o sweet spot da procura de proprietário-ocupante em Barcelona; as tipologias mais pequenas apresentam o €/m² mais elevado do mercado.
Estrutura fiscalmente eficiente
Adquirido como terreno a 1,5% de imposto de transmissão (não 20% ITP) — perímetro fiscal limpo mapeado com assessoria jurídica antes da assinatura.
Arquiteto premiado
Atienza Maure Arquitectos lidera o projeto: vocabulário mediterrânico moderno — reboco à cal em tons de areia, palas de madeira, vãos profundos, terraço de cobertura no último piso.

Secção 04 · Localização

Onde está.

Camp d'en Grassot é um distrito residencial de baixa rotatividade a norte do Eixample, no limite do núcleo de Gràcia. A oferta de obra nova é escassa; o perfil do comprador é uma mistura de procura espanhola de upgrade e proprietários internacionais de longo prazo. O preço manteve-se direcionalmente intacto ao longo de dois ciclos.

Comparáveis indicativos — a substituir por dados de mercado em directo

Morada

€/m²

Vendida

Similar Gràcia new-build sales

€7,800–8,400

H1 2026

Renovated closings, Vila de Gràcia

€6,200–7,500

H1 2026

District asking-price average

€6,606

Q2 2026

Ilustrativo — intervalos obtidos do Idealista e Registro para a publicação final, verificados operação a operação antes de abrir o data room.

Cadastral registry

Ref.0345219DF3804E0001KP

CL Pau Alsina 18, 08025 Barcelona

Built: 1936
Plot: 281 m²
Built area: 375 m²

Open in Catastro

Site plan · Anteproyecto

Secção 05 · O projecto

O que construímos.

Architect's vision · Atienza Maure — GF+4 restoration reference

Existing · 1936 GF+1 building to be demolished

New build plans · PB+4 · 730 m² buildable · 146 m²/floor

Mix de unidades: 9 apartamentos · compactos T1–T2 + terraço no último piso
ABC: PB+4 · 730 m² buildable · 12.0 × 12.2 m footprint · 146 m² per residential floor
Arquitecto: Atienza Maure Arquitectos
Empreiteiro geral: External · fixed turnkey
Sustentabilidade: Mediterrânico moderno · palas de madeira · terraço de cobertura ajardinado
Entrega: H2 2028

Secção 06 · Economia

Fontes, usos e cenários.

Estrutura de capital ilustrativa — quantum final fixado por operação

Fontes

Equity do investidor

€3.57M

Senior debt

€0 (sem dívida)

Adiantamentos de pre-venda

TBC — modelizados em tranches posteriores

Usos

Aquisição do terreno (+ 1,5% imposto de transmissão)

€1.428M

Construção (tudo incluído, €2.920/m²)

€2.137M

Custos de venda (3%)

€0.141M

Imposto sobre rendimento das sociedades (15%)

€0.148M

Cenários de saída — sensibilidade sobre €/m²

Cenário

Preço de saída

Lucro líquido

ROC^†

Conservative

€8,000/m²

€836K

23%

Os cenários reflectem sensibilidade ao preço de saída; orçamento de obra, calendário e estrutura mantêm-se constantes. Base é o caso de underwriting.

Secção 07 · O promotor

Porque podemos executar.

Originação

Inventário off-market e distressed através de uma rede de brokers e servicers com uma década.

Construção

GC interno em toda a Espanha — sem margem de empreiteiro externo no caminho crítico.

Licenciamento

Gestão municipal de licenças em interno, em coordenação com assessoria legal local.

Vendas

Venda unidade a unidade, rede de compradores privados + canal de brokers.

Secção 08 · Data room

O modelo completo.

Proposta de investimentoBloqueado
Dossier do arquiteto (Atienza Maure)Bloqueado
Due diligence legal do terreno · extrato cadastralBloqueado
Orçamento de construção · mapa de quantidadesBloqueado
Modelo de cashflow · sensibilidadeBloqueado
Certificado de planeamento urbanístico (PGOU)Bloqueado
Memo de estruturação fiscalBloqueado

Memorando de investimento, plano de negócio, modelo de sensibilidade, DD legal, avaliação independente e o cashflow / waterfall completo — disponíveis para investidores qualificados mediante solicitação.

Solicitar acesso ao data room

Secção 09 · Contactar