Os detalhes da operação são mostrados a investidores qualificados e profissionais apenas para fins informativos. Os valores objectivo são ilustrativos e não constituem uma projecção.

render

RESERVED · WAITLIST OPEN

RESIDENTIAL · COMPLETION

Gloria Playa · Calle Ulpiano 82–84

Torrevieja · Costa Blanca

Termos da operação

Valores ilustrativos — ver nota de rodapé

47–74%^†

ROC objectivo

~55%^†

IRR objectivo

64%^†

Margem base

12–16 mo

Prazo

€2.59M

Custo total do projecto

€2.3M

Capital máximo

€300,000

Ticket mínimo

Share deal · 100% SL with asset

Estrutura

†Valor objectivo — ilustrativo e não constitui uma projecção. Rentabilidades passadas não garantem rentabilidades futuras. Modelo completo disponível no data room.

Secção 03 · Tese

Porquê esta operação.

Abaixo do valor de tasación · saída de fundo
Ativo detido por fundo no balanço há mais de 6 anos; o vendedor tem de sair da totalidade do lote numa única operação. Entry basis de €1.131/m² face a um mercado ativo em €4.300+.
Não é ground-up — a estrutura está de pé
Estrutura e fachada estão concluídas. O projeto aprovado e a licença ativa transferem-se com a SL — o arranque da obra é no próprio dia do fecho, sem pausa de licenciamento.
Formato costeiro mais líquido
18 apartamentos compactos T1–T2 com ~58 m² cada — o segmento com €/m² mais elevado da Costa Blanca. A 300m da Playa del Cura; o pool comprador é profundo.
Eficiência fiscal do share-deal
Impostos de entrada ≈ €5K de notariado vs ~€140K num asset deal (ITP/IVA/AJD não se aplicam). Estrutura verificada por assessoria jurídica; €135K poupados só à entrada.
O cenário conservador mantém 47% líquido
Mesmo a €3.800/m² — um cenário de stress de mercado — a base mantém €1,23M de lucro líquido com 47% de ROC. Margem real.

Secção 04 · Localização

Onde está.

Torrevieja Centro, a 300m da Playa del Cura. Submercado consolidado de primeira linha de praia com procura de reformados do norte da Europa, procura doméstica espanhola de segunda habitação e fluxo crescente de compradores latino-americanos em cash. Formato compacto sub-oferecido face ao segmento intermédio T2.

Comparáveis indicativos — a substituir por dados de mercado em directo

Morada

€/m²

Vendida

Torrevieja 1-bed 38–59 m² (top floors)

€3,800–5,950

H1 2026

Compact 1–2 bed 50–69 m² (our format)

€3,900–4,740

H1 2026

Mid 2-bed 76–108 m²

€2,500–3,260

H1 2026

Ilustrativo — intervalos obtidos do Idealista e Registro para a publicação final, verificados operação a operação antes de abrir o data room.

Secção 05 · O projecto

O que construímos.

render — volumetria

render — fachada

render — unidade tipo

Mix de unidades: 18 apartamentos (~58 m²) · 21 lugares de estacionamento · 11 arrecadações
ABC: 1,050 m² sellable · 300m to Playa del Cura
Arquitecto: Approved project inherited (executed by fund)
Empreiteiro geral: External · fixed budget €1,200/m² turnkey
Sustentabilidade: Objetivo EPC C · pacote moderno
Entrega: H2 2027

Secção 06 · Economia

Fontes, usos e cenários.

Estrutura de capital ilustrativa — quantum final fixado por operação

Fontes

Equity do investidor (necessidade máxima)

€2.2–2.3M

Senior debt

€0 (sem dívida)

Adiantamentos de pre-venda (com garantia bancária)

autofinanciam a obra parcialmente

Usos

Share deal (100% SL + 10% comissão)

€1.188M

Conclusão turnkey (€1.200/m² × 1.050)

€1.260M

Contingência (10% da obra)

€0.126M

Holding + notariado (~15 meses)

€0.018M

Cenários de saída — sensibilidade sobre €/m²

Cenário

Preço de saída

Lucro líquido

ROC^†

Conservative

€3,800/m²

€1.23M

47%

Base

€4,300/m²

€1.65M

64%

Optimistic

€4,600/m²

€1.90M

74%

Os cenários reflectem sensibilidade ao preço de saída; orçamento de obra, calendário e estrutura mantêm-se constantes. Base é o caso de underwriting.

Secção 07 · O promotor

Porque podemos executar.

Originação

Inventário off-market e distressed através de uma rede de brokers e servicers com uma década.

Construção

GC interno em toda a Espanha — sem margem de empreiteiro externo no caminho crítico.

Licenciamento

Gestão municipal de licenças em interno, em coordenação com assessoria legal local.

Vendas

Venda unidade a unidade, rede de compradores privados + canal de brokers.

Secção 08 · Data room

O modelo completo.

Proposta de investimento (7 pp)Bloqueado
Term sheet do share dealBloqueado
Relatório de due diligence legalBloqueado
Avaliação independente (tasación)Bloqueado
Estimativa de custo de construção (empreiteiro)Bloqueado
Modelo de cashflow · waterfallBloqueado
Enquadramento de garantia bancária de pre-vendaBloqueado

Memorando de investimento, plano de negócio, modelo de sensibilidade, DD legal, avaliação independente e o cashflow / waterfall completo — disponíveis para investidores qualificados mediante solicitação.

Solicitar acesso ao data room

Secção 09 · Contactar