Dealgegevens worden uitsluitend ter informatie getoond aan gekwalificeerde en professionele investeerders. Streefcijfers zijn illustratief en vormen geen prognose.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Dealvoorwaarden

Alle cijfers illustratief — zie voetnoot

14–22%^†

ROC-doel

~15%^†

IRR-doel

17%^†

Basismarge

~14 mo

Looptijd

€3.18M

Totale projectkosten

€3.0M

Piekkapitaal

€250,000

Minimum ticket

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Structuur

†Streefcijfer — illustratief en vormt geen prognose. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Volledig model beschikbaar in de data room.

Sectie 03 · These

Waarom deze deal.

Bestaand volume overschrijdt de huidige planologie
De BG+4/5 straatgevel is hoger dan wat de huidige regels voor nieuwbouw zouden toestaan — het bestaande volume is legaal en blijft via renovatie behouden, wat betekent dat het product in de omgeving niet reproduceerbaar is.
Geen gran rehabilitación
De scope blijft binnen een standaardrenovatie — geen 30%-vereiste voor sociale huisvesting, geen zware vergunningsprocedure. De horizontale splitsing volgt het reeds gevestigde traject.
Verkocht bij 95% voltooiing
Strategie van de bouwpartner: naar de markt gaan met bezichtigingsklare appartementen. Een eerder vergelijkbaar project verkocht 10 units in 3 weken.
Turnkey tegen vaste prijs · overschrijdingen bij de aannemer
Contract van €450K afgesloten met een GC uit Barcelona met een voltooide portefeuille in het district. Kostenoverschrijdingen liggen bij de aannemer, niet bij de SPV.
Korte cyclus · 14 maanden
14 maanden van closing tot kapitaalteruggave versus 28–32 maanden voor ground-up. Zelfde district, sneller geld.

Sectie 04 · Locatie

Waar het zit.

La Salut is een rustige residentiële uitloper van Gràcia, op 400 m van Park Güell. Zeezicht vanaf de bovenste verdiepingen, uitzicht op de Tibidabo vanaf het dak. Vrijwel geen nieuw aanbod in de categorie 'één appartement per verdieping' in de afgelopen jaren — de enkele die verschenen, werden snel verkocht.

Indicatieve vergelijkbare transacties — worden vervangen door actuele marktdata

Adres

€/m²

Verkocht

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Illustratief — ranges afkomstig uit Idealista en Registro-data bij publicatie, transactie voor transactie geverifieerd voordat de data room opent.

Sectie 05 · Het project

Wat wij bouwen.

render — volumetrie

render — gevel

render — typische unit

Unit-mix: ~8 appartementen · één per verdieping · 65–70 m² · dakterras-unit op de bovenste verdieping
BVO: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Architect: Renovation package · construction partner
Hoofdaannemer: External · fixed turnkey €450K
Duurzaamheid: Nieuwe lift · standaard renovatiepakket
Oplevering: Q4 2027

Sectie 06 · Economie

Bronnen, aanwendingen en scenario's.

Illustratieve kapitaalstructuur — definitief bedrag per transactie vastgesteld

Bronnen

Equity van de investeerder (piekbehoefte)

€3.0M

Senior debt

€0 (geen schuld)

Partnerschapsoptie

50/50 met de bouwpartner

Aanwendingen

Verwerving van het pand

€2.0M

Overdrachtsbelasting (20% Catalonië) + notaris

€0.43M

Werken · vaste prijs turnkey

€0.45M

Contingency 8% · verkoopkosten · holding

€0.302M

Exit-scenario's — gevoeligheid over €/m²

Scenario

Exitprijs

Nettowinst

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

De scenario's weerspiegelen gevoeligheid voor de exitprijs; bouwbudget, planning en structuur worden constant gehouden. Basis is de underwriting-case.

Sectie 07 · De ontwikkelaar

Waarom wij kunnen uitvoeren.

Sourcing

Off-market en distressed voorraad via een tien jaar oud netwerk van makelaars en servicers.

Bouw

Eigen GC in heel Spanje — geen opslag van een externe aannemer op het kritieke pad.

Vergunningen

Beheer van gemeentelijke vergunningen intern, in coördinatie met lokale advocaten.

Verkoop

Verkoop unit-per-unit, particulier kopersnetwerk + makelaarskanaal.

Sectie 08 · Data room

Het volledige model.

Investeringsvoorstel (6 pp)Vergrendeld
Kadasteruittreksel · juridische DDVergrendeld
Onafhankelijke waardering (tasación)Vergrendeld
Turnkey-contract tegen vaste prijs (aannemer)Vergrendeld
Bouwkundig onderzoek (voorraad jaren 50–60)Vergrendeld
Memo over het traject voor horizontale splitsingVergrendeld
Partnerschaps term sheet (50/50-optie)Vergrendeld

Investeringsmemorandum, businessplan, gevoeligheidsmodel, juridische DD, onafhankelijke waardering en de volledige cashflow / waterfall — beschikbaar voor gekwalificeerde investeerders op aanvraag.

Toegang tot de data room aanvragen

Sectie 09 · Contact