Een capital-light operationele GP. Wij sourcen, wij bouwen, wij verkopen — en wij worden pas betaald nadat investeerders volledig zijn terugbetaald.
Off-market en distressed. Geen deals die al in een veilingdossier zitten.
Tien jaar aan lokale relaties met makelaars, servicers en gemeenten in heel Spanje. Nieuwe voorraad bereikt ons voordat zij op Idealista verschijnt, voordat zij op het veilingplatform komt, voordat zij de gespecialiseerde REO-desks bereikt. Ons filter is smal: residentieel, in steden of kustdeelmarkten die wij kennen, met korting ten opzichte van onafhankelijke waardering.
Eigen general contracting. Dit is de edge — en de fee-drag die wij vermijden.
Spivforma voert de bouw rechtstreeks uit. In een typische deal zou een externe GC 8–12% marge op harde kosten nemen plus een management fee — een rem op het rendement die bovendien coördinatierisico en een overdracht op het kritieke pad introduceert. Wij hebben het bouwteam in dienst, houden de planning in eigen hand en verantwoorden ons aan dezelfde P&L als de investeerders. Vergunningen worden intern beheerd met lokale advocaten; projectmanagement is een discipline, geen uitbestede rol.
Preferent rendement + kapitaal eerst terug. Dan, en pas dan, promote.
Iedere deal wordt gekapitaliseerd via een eigen SL SPV. Het equity van de investeerder verdient een preferent rendement (doorgaans 8%). Bij exit volgen de distributies een strikte volgorde: volledige teruggave van het investeerderskapitaal, daarna het preferente, daarna een verdeling boven de hurdle. Spivforma verdient promote pas nadat de investeerders volledig zijn terugbetaald.
De GP co-investeert. De GP wordt als laatste betaald.
Spivforma committeert GP-equity in elke deal (doorgaans ~5–10% van het totale equity), pari passu met de investeerders. Wij verdienen een bescheiden developer fee die achtergesteld is aan het preferente rendement over de lopende deals — dus als een deal onder de maat presteert, dragen wij de eerste klap. Dit is geen standaard boutique-praktijk. Het is de alignment die wij hebben gekozen omdat het de alignment is die wij aan de andere kant zouden willen zien.
Off-market acquisitie met korting op onafhankelijke waardering, gecontracteerd via de SPV.
Investeerdersequity + senior bridge worden gesloten om de acquisitie en het bouwbudget te financieren.
Eigen GC voert uit volgens gepland programma, in coördinatie met vergunningen en pre-sale.
Verkoop unit-per-unit — of, waar passend, een portefeuille-transactie bij oplevering.
Teruggave investeerderskapitaal → preferent rendement → 80/20-verdeling boven hurdle → promote.
Minimum tickets worden per deal vastgesteld, doorgaans vanaf €250.000 voor residentieel aan de kust en €500.000 voor ground-up in Barcelona en Madrid. Grotere allocaties zijn welkom en vormen frequent de basis voor institutionele en family office co-investering.
Wij delen deal-economie, structuur en het volledige model met gekwalificeerde en professionele investeerders op aanvraag.
Opportuniteiten worden uitsluitend getoond aan gekwalificeerde en professionele investeerders. Deze site vormt geen openbaar aanbod en geen beleggingsadvies.