I dettagli dell'operazione sono mostrati a investitori qualificati e professionali a solo scopo informativo. Le cifre obiettivo sono illustrative e non costituiscono una proiezione.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Termini dell'operazione

Cifre illustrative — vedi nota

14–22%^†

ROC obiettivo

~15%^†

IRR obiettivo

17%^†

Margine base

~14 mo

Durata

€3.18M

Costo totale del progetto

€3.0M

Capitale massimo

€250,000

Ticket minimo

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Struttura

†Cifra obiettivo — illustrativa e non costituisce una proiezione. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. Modello completo disponibile nella data room.

Sezione 03 · Tesi

Perché questa operazione.

Il volume esistente eccede la pianificazione attuale
Il fronte strada PT+4/5 è più alto di quanto le norme attuali consentirebbero di costruire ex novo — il volume esistente è legale e conservato attraverso la ristrutturazione, il che significa che il prodotto non può essere replicato nelle vicinanze.
Non è una gran rehabilitación
Ambito mantenuto entro la ristrutturazione standard — nessun obbligo del 30% di edilizia sociale, nessuna procedura di licenza pesante. La divisione orizzontale segue il percorso ben consolidato.
Venduto al 95% di completamento
Strategia del partner di costruzione: andare a mercato con appartamenti pronti da mostrare. Progetto comparabile precedente ha venduto 10 unità in 3 settimane.
Turnkey a prezzo fisso · sforamenti a carico dell'impresa
Contratto chiuso da €450K con un GC di Barcelona con portfolio completato nel distretto. Gli sforamenti di costo restano in capo all'impresa, non alla SPV.
Ciclo breve · 14 mesi
14 mesi da closing a ritorno del capitale contro 28–32 mesi per ground-up. Stesso distretto, denaro più rapido.

Sezione 04 · Ubicazione

Dove si trova.

La Salut è una tranquilla piega residenziale di Gràcia, a 400 m da Park Güell. Vista mare dai piani superiori, vista Tibidabo dalla copertura. Quasi nessuna nuova offerta della classe 'un appartamento per piano' negli ultimi anni — le poche apparse si sono vendute rapidamente.

Comparabili indicativi — saranno sostituiti con dati di mercato reali

Indirizzo

€/m²

Venduta

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Illustrativo — range ottenuti da Idealista e dati del Registro per la pubblicazione finale, verificati operazione per operazione prima dell'apertura della data room.

Sezione 05 · Il progetto

Cosa costruiamo.

render — volumetria

render — facciata

render — unità tipo

Mix di unità: ~8 appartamenti · uno per piano · 65–70 m² · attico con terrazza
SLP: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Architetto: Renovation package · construction partner
General contractor: External · fixed turnkey €450K
Sostenibilità: Nuovo ascensore · pacchetto di ristrutturazione standard
Consegna: Q4 2027

Sezione 06 · Economia

Fonti, impieghi e scenari.

Struttura di capitale illustrativa — importo finale fissato per operazione

Fonti

Equity dell'investitore (fabbisogno di picco)

€3.0M

Senior debt

€0 (senza debito)

Opzione di partnership

50/50 con partner di costruzione

Impieghi

Acquisizione dell'edificio

€2.0M

Imposta di trasferimento (20% Catalunya) + notaio

€0.43M

Opere · turnkey a prezzo fisso

€0.45M

Contingency 8% · costi di vendita · holding

€0.302M

Scenari di uscita — sensibilità su €/m²

Scenario

Prezzo di uscita

Utile netto

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

Gli scenari riflettono la sensibilità al prezzo di uscita; budget di costruzione, cronoprogramma e struttura sono tenuti costanti. Base è il caso di underwriting.

Sezione 07 · Lo sviluppatore

Perché possiamo eseguire.

Origination

Inventario off-market e distressed attraverso una rete decennale di broker e servicer.

Costruzione

GC interno in tutta la Spagna — nessun sovraccosto di appaltatore esterno sul percorso critico.

Permessi

Gestione dei permessi municipali interna, in coordinamento con consulenza legale locale.

Vendite

Vendita unità per unità, rete di compratori privati + canale broker.

Sezione 08 · Data room

Il modello completo.

Proposta di investimento (6 pp)Bloccato
Estratto catastale · DD legaleBloccato
Valutazione indipendente (tasación)Bloccato
Contratto turnkey a prezzo fisso (impresa)Bloccato
Ispezione strutturale (stock anni '50–'60)Bloccato
Memo sul percorso di divisione orizzontaleBloccato
Term sheet di partnership (opzione 50/50)Bloccato

Memorandum di investimento, business plan, modello di sensibilità, DD legale, valutazione indipendente e il cashflow / waterfall completo — disponibili per investitori qualificati su richiesta.

Richiedi accesso alla data room

Sezione 09 · Contatto