Un GP operativo capital-light. Originiamo, costruiamo e vendiamo — e veniamo remunerati solo dopo che gli investitori sono stati rimborsati.
Off-market e distressed. Non operazioni già in un fascicolo d'asta.
Dieci anni di relazioni locali con broker, servicer e municipi in tutta la Spagna. L'inventario nuovo ci arriva prima di comparire su Idealista, prima di entrare nella piattaforma delle aste, prima di raggiungere i desk REO specializzati. Il nostro filtro è stretto: residenziale, in città o sottomercati costieri che conosciamo, a sconto sulla valutazione indipendente.
Costruzione interna. È qui il vantaggio — ed è il sovraccosto che evitiamo.
Spivforma dirige la costruzione direttamente. In un'operazione tipica, un GC esterno prenderebbe un margine dell'8–12% sui costi diretti più un fee di gestione — un peso sui rendimenti che introduce anche rischio di coordinamento e un passaggio di consegne sul percorso critico. Assumiamo la squadra di cantiere, controlliamo il cronoprogramma e rispondiamo allo stesso P&L degli investitori. I permessi vengono gestiti internamente con consulenza legale locale; il project management è una disciplina, non un ruolo esternalizzato.
Rendimento preferenziale + capitale restituito prima. Dopo, e solo dopo, promote.
Ogni operazione viene capitalizzata attraverso la propria SL SPV. L'equity dell'investitore matura un rendimento preferenziale (tipicamente 8%). All'uscita, le distribuzioni seguono un ordine rigoroso: restituzione integrale del capitale dell'investitore, poi il preferenziale, e poi una ripartizione sopra l'hurdle. Spivforma incassa il promote solo dopo che gli investitori sono stati rimborsati integralmente.
Il GP co-investe. Il GP viene pagato per ultimo.
Spivforma impegna equity GP in ogni operazione (tipicamente ~5–10% dell'equity totale), pari passu con gli investitori. Percepiamo un modesto developer fee subordinato al rendimento preferenziale sulle operazioni in corso alla data — cosicché, se un'operazione non performa, siamo i primi a subire la perdita. Non è prassi boutique standard. È l'allineamento che abbiamo scelto perché è quello che vorremmo avere dall'altra parte.
Acquisizione off-market a sconto sulla valutazione indipendente, contrattualizzata attraverso la SPV.
Equity dell'investitore + bridge senior per finanziare l'acquisizione e il budget di costruzione.
La costruzione interna esegue secondo cronoprogramma, in coordinamento con permessi e pre-sale.
Vendita unità per unità — o, quando opportuno, vendita in blocco a completion.
Restituzione del capitale → rendimento preferenziale → ripartizione 80/20 sopra l'hurdle → promote.
I ticket minimi sono fissati per operazione, tipicamente a partire da €250.000 per il residenziale costiero e €500.000 per ground-up a Barcelona e Madrid. Allocazioni maggiori sono benvenute e sono frequentemente il caso base per co-investimento istituzionale e family office.
Condividiamo l'economia per operazione, la struttura e il modello completo con investitori qualificati e professionali su richiesta.
Le opportunità sono mostrate esclusivamente a investitori qualificati e professionali. Questo sito non costituisce un'offerta pubblica né una raccomandazione di investimento.