I dettagli dell'operazione sono mostrati a investitori qualificati e professionali a solo scopo informativo. Le cifre obiettivo sono illustrative e non costituiscono una proiezione.

Pau Alsina 18 — Camp d'en Grassot · Barcelona

AVAILABLE

RESIDENTIAL · GROUND-UP

Pau Alsina 18

Camp d'en Grassot · Barcelona

Termini dell'operazione

Cifre illustrative — vedi nota

21–25%^†

ROC obiettivo

~10%^†

IRR obiettivo

21%^†

Margine base

~28 mo

Durata

€3.57M

Costo totale del progetto

€3.57M

Capitale massimo

€400,000

Ticket minimo

SL SPV · Land as inventory

Struttura

†Cifra obiettivo — illustrativa e non costituisce una proiezione. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. Modello completo disponibile nella data room.

Sezione 03 · Tesi

Perché questa operazione.

Distretto premium di Gràcia
Camp d'en Grassot si colloca tra Joanic e Sagrada Família — uno dei sotto-mercati più tesi di Barcelona. L'assorbimento dello stock di nuova costruzione è rapido e i prezzi sono rimasti direzionalmente intatti attraverso due cicli.
La scarsità di nuova costruzione è il moat
I progetti ground-up in questo distretto consolidato sono strutturalmente rari — l'acquisizione compete con la ristrutturazione, non con la nuova costruzione. Set competitivo ridotto alla consegna.
Formato compatto · massimo €/m²
Nove appartamenti compatti puntano allo sweet spot della domanda di proprietari-occupanti di Barcelona; i tagli più piccoli portano il €/m² più alto del mercato.
Struttura fiscalmente efficiente
Acquisito come terreno all'imposta di trasferimento dell'1,5% (non ITP al 20%) — perimetro fiscale pulito mappato con il legale prima della firma.
Architetto pluripremiato
Atienza Maure Arquitectos guida il progetto: vocabolario mediterraneo moderno — intonaco a calce color sabbia, frangisole in legno, spalle profonde delle finestre, terrazza all'ultimo piano.

Sezione 04 · Ubicazione

Dove si trova.

Camp d'en Grassot è un distretto residenziale a basso turnover a nord dell'Eixample, al confine con il cuore di Gràcia. L'offerta di nuova costruzione è scarsa; il profilo dell'acquirente è un mix di domanda spagnola di upgrade e proprietari internazionali di lungo periodo. I prezzi sono rimasti direzionalmente intatti attraverso due cicli.

Comparabili indicativi — saranno sostituiti con dati di mercato reali

Indirizzo

€/m²

Venduta

Similar Gràcia new-build sales

€7,800–8,400

H1 2026

Renovated closings, Vila de Gràcia

€6,200–7,500

H1 2026

District asking-price average

€6,606

Q2 2026

Illustrativo — range ottenuti da Idealista e dati del Registro per la pubblicazione finale, verificati operazione per operazione prima dell'apertura della data room.

Cadastral registry

Ref.0345219DF3804E0001KP

CL Pau Alsina 18, 08025 Barcelona

Built: 1936
Plot: 281 m²
Built area: 375 m²

Open in Catastro

Site plan · Anteproyecto

Sezione 05 · Il progetto

Cosa costruiamo.

Architect's vision · Atienza Maure — GF+4 restoration reference

Existing · 1936 GF+1 building to be demolished

New build plans · PB+4 · 730 m² buildable · 146 m²/floor

Mix di unità: 9 appartamenti · compatti 1–2 camere + terrazza all'ultimo piano
SLP: PB+4 · 730 m² buildable · 12.0 × 12.2 m footprint · 146 m² per residential floor
Architetto: Atienza Maure Arquitectos
General contractor: External · fixed turnkey
Sostenibilità: Mediterraneo moderno · frangisole in legno · terrazza verde in copertura
Consegna: H2 2028

Sezione 06 · Economia

Fonti, impieghi e scenari.

Struttura di capitale illustrativa — importo finale fissato per operazione

Fonti

Equity dell'investitore

€3.57M

Senior debt

€0 (senza debito)

Anticipi da pre-sale

TBC — modellizzati in tranche successive

Impieghi

Acquisizione terreno (+ imposta di trasferimento 1,5%)

€1.428M

Costruzione (all-inclusive, €2.920/m²)

€2.137M

Costi di vendita (3%)

€0.141M

Imposta sul reddito societario (15%)

€0.148M

Scenari di uscita — sensibilità su €/m²

Scenario

Prezzo di uscita

Utile netto

ROC^†

Conservative

€8,000/m²

€836K

23%

Gli scenari riflettono la sensibilità al prezzo di uscita; budget di costruzione, cronoprogramma e struttura sono tenuti costanti. Base è il caso di underwriting.

Sezione 07 · Lo sviluppatore

Perché possiamo eseguire.

Origination

Inventario off-market e distressed attraverso una rete decennale di broker e servicer.

Costruzione

GC interno in tutta la Spagna — nessun sovraccosto di appaltatore esterno sul percorso critico.

Permessi

Gestione dei permessi municipali interna, in coordinamento con consulenza legale locale.

Vendite

Vendita unità per unità, rete di compratori privati + canale broker.

Sezione 08 · Data room

Il modello completo.

Proposta di investimentoBloccato
Pacchetto architettonico (Atienza Maure)Bloccato
Due diligence legale del terreno · estratto catastaleBloccato
Budget di costruzione · computo metricoBloccato
Modello cashflow · sensitivitàBloccato
Certificato urbanistico (PGOU)Bloccato
Memo sulla strutturazione fiscaleBloccato

Memorandum di investimento, business plan, modello di sensibilità, DD legale, valutazione indipendente e il cashflow / waterfall completo — disponibili per investitori qualificati su richiesta.

Richiedi accesso alla data room

Sezione 09 · Contatto