Les détails de l’opération sont présentés aux investisseurs qualifiés et professionnels à titre strictement informatif. Les chiffres cibles sont illustratifs et ne constituent pas une projection.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Termes de l’opération

Chiffres illustratifs — voir note de bas de page

14–22%^†

ROC cible

~15%^†

IRR cible

17%^†

Marge de base

~14 mo

Durée

€3.18M

Coût total du projet

€3.0M

Capital maximal

€250,000

Ticket minimum

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Structure

†Chiffre cible — illustratif et ne constitue pas une projection. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Modèle complet disponible en data room.

Section 03 · Thèse

Pourquoi cette opération.

Le volume existant dépasse l'urbanisme actuel
Le front de rue R+4/5 est plus haut que ce que la réglementation actuelle autoriserait de construire à neuf — le volume existant est légal et préservé par la rénovation, ce qui signifie que le produit ne peut pas être répliqué à proximité.
Pas une gran rehabilitación
Le périmètre reste dans le cadre de la rénovation standard — pas d'obligation de 30 % de logement social, pas de procédure d'autorisation lourde. La division horizontale suit la voie éprouvée.
Vendu à 95 % d'achèvement
Stratégie du partenaire de construction : aller au marché avec des appartements en état de présentation. Le projet comparable précédent a vendu 10 unités en 3 semaines.
Turnkey à prix fixe · dépassements chez l'entrepreneur
Contrat fermé de 450 K€ avec un GC de Barcelona disposant d'un portefeuille livré dans le district. Les dépassements de coûts sont portés par l'entrepreneur, non par la SPV.
Cycle court · 14 mois
14 mois du closing au retour du capital contre 28–32 mois pour du ground-up. Même district, argent plus rapide.

Section 04 · Localisation

Où elle se situe.

La Salut est un pli résidentiel calme de Gràcia, à 400 m du Park Güell. Vues sur la mer depuis les étages supérieurs, vues sur le Tibidabo depuis la toiture. Quasi-aucune offre nouvelle de la classe « un appartement par étage » ces dernières années — les rares apparitions se sont vendues rapidement.

Comparables indicatifs — à remplacer par des données de marché en direct

Adresse

€/m²

Vendu

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Illustratif — fourchettes issues d’Idealista et des données du Registre pour la publication finale, vérifiées opération par opération avant l’ouverture de la data room.

Section 05 · Le projet

Ce que nous construisons.

rendu — volumétrie

rendu — façade

rendu — unité type

Mix d’unités: ~8 appartements · un par étage · 65–70 m² · unité avec terrasse au dernier étage
SHOB: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Architecte: Renovation package · construction partner
Entreprise générale: External · fixed turnkey €450K
Durabilité: Ascenseur neuf · gamme de rénovation standard
Livraison: Q4 2027

Section 06 · Économie

Sources, emplois et scénarios.

Structure de capital illustrative — montant final fixé par opération

Sources

Equity investisseur (besoin maximal)

€3.0M

Senior debt

€0 (sans dette)

Option de partenariat

50/50 avec le partenaire de construction

Emplois

Acquisition de l'immeuble

€2.0M

Droit de mutation (20 % Catalogne) + notaire

€0.43M

Travaux · turnkey à prix fixe

€0.45M

Contingence 8 % · frais de commercialisation · holding

€0.302M

Scénarios de sortie — sensibilité aux €/m²

Scénario

Prix de sortie

Bénéfice net

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

Les scénarios reflètent la sensibilité au prix de sortie ; budget de construction, calendrier et structure sont maintenus constants. Base est le cas d’underwriting.

Section 07 · Le promoteur

Pourquoi nous savons exécuter.

Sourcing

Stock off-market et distressed via un réseau de brokers et servicers cultivé depuis dix ans.

Construction

GC interne à travers l’Espagne — aucun surcoût de contractant externe sur le chemin critique.

Permis

Gestion municipale des permis en interne, en coordination avec le conseil juridique local.

Ventes

Distribution retail unité par unité, réseau d’acheteurs privés + canal brokers.

Section 08 · Data room

Le modèle complet.

Proposition d'investissement (6 pp)Verrouillé
Extrait cadastral · DD juridiqueVerrouillé
Évaluation indépendante (tasación)Verrouillé
Contrat turnkey à prix fixe (entrepreneur)Verrouillé
Inspection structurelle (stock des années 1950–60)Verrouillé
Note sur la voie de division horizontaleVerrouillé
Term sheet de partenariat (option 50/50)Verrouillé

Mémorandum d’investissement, business plan, modèle de sensibilité, DD juridique, valorisation indépendante et cashflow / waterfall complet — mis à disposition des investisseurs qualifiés sur demande.

Demander l’accès à la data room

Section 09 · Contact