Un GP opérationnel à capital réduit. Nous sourçons, construisons et vendons — et nous ne sommes rémunérés qu’après que les investisseurs ont été intégralement remboursés.
Off-market et distressed. Pas des opérations déjà en dossier d’enchères.
Dix ans de relations locales avec brokers, servicers et municipalités à travers l’Espagne. Les nouveaux stocks nous parviennent avant de sortir sur Idealista, avant d’arriver sur la plateforme d’enchères, avant d’atteindre les desks REO spécialisés. Notre filtre est étroit : résidentiel, dans des villes ou sous-marchés côtiers que nous connaissons, avec décote sur valorisation indépendante.
Construction interne. C’est l’avantage — et le surcoût que nous évitons.
Spivforma pilote la construction directement. Sur une opération type, une entreprise générale externe prélèverait 8–12% de marge sur les coûts durs plus un management fee — un frein sur le rendement qui introduit aussi un risque de coordination et un transfert sur le chemin critique. Nous employons l’équipe de chantier, contrôlons le calendrier et répondons devant le même compte de résultat que les investisseurs. Les permis sont gérés en interne avec le conseil juridique local ; le project management est une discipline, non un rôle externalisé.
Rendement préférentiel + capital rendu en premier. Puis, et seulement alors, promote.
Chaque opération est capitalisée via sa propre SL SPV. L’equity de l’investisseur perçoit un rendement préférentiel (typiquement 8%). À la sortie, les distributions suivent un ordre strict : restitution intégrale du capital de l’investisseur, puis le préférentiel, puis un partage au-dessus du hurdle. Spivforma perçoit le promote uniquement une fois les investisseurs intégralement remboursés.
Le GP co-investit. Le GP est payé en dernier.
Spivforma engage de l’equity GP sur chaque opération (typiquement ~5–10% de l’equity total), pari passu avec les investisseurs. Nous percevons un modeste developer fee subordonné au rendement préférentiel sur les opérations en cours à date — de sorte que si une opération sous-performe, nous encaissons la première perte. Ce n’est pas la pratique boutique standard. C’est l’alignement que nous avons choisi parce que c’est celui que nous voudrions voir de l’autre côté.
Acquisition off-market avec décote sur valorisation indépendante, contractée via la SPV.
Equity investisseur + bridge senior clôturés pour financer l’acquisition et le budget de construction.
La GC interne exécute selon un programme cadencé, en coordination avec les permis et les pré-ventes.
Ventes retail unité par unité — ou, lorsque cela convient, une cession en bloc à l’achèvement.
Restitution du capital investisseur → rendement préférentiel → partage 80/20 au-dessus du hurdle → promote.
Les tickets minimums sont fixés par opération, généralement à partir de €250 000 pour le résidentiel côtier et €500 000 pour le ground-up à Barcelona et Madrid. Les allocations plus importantes sont bienvenues et constituent fréquemment le cas de base pour la co-investissement institutionnel et family office.
Nous partageons l’économie par opération, la structure et le modèle complet avec les investisseurs qualifiés et professionnels sur demande.
Les opportunités sont présentées uniquement aux investisseurs qualifiés et professionnels. Ce site ne constitue ni une offre publique ni une recommandation d’investissement.