Les détails de l’opération sont présentés aux investisseurs qualifiés et professionnels à titre strictement informatif. Les chiffres cibles sont illustratifs et ne constituent pas une projection.

Pau Alsina 18 — Camp d'en Grassot · Barcelona

AVAILABLE

RESIDENTIAL · GROUND-UP

Pau Alsina 18

Camp d'en Grassot · Barcelona

Termes de l’opération

Chiffres illustratifs — voir note de bas de page

21–25%^†

ROC cible

~10%^†

IRR cible

21%^†

Marge de base

~28 mo

Durée

€3.57M

Coût total du projet

€3.57M

Capital maximal

€400,000

Ticket minimum

SL SPV · Land as inventory

Structure

†Chiffre cible — illustratif et ne constitue pas une projection. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Modèle complet disponible en data room.

Section 03 · Thèse

Pourquoi cette opération.

District premium de Gràcia
Camp d'en Grassot se situe entre Joanic et Sagrada Família — l'un des sous-marchés les plus tendus de Barcelona. L'absorption du stock neuf est rapide et les prix sont restés directionnellement intacts sur deux cycles.
La rareté du neuf constitue la douve
Les projets ground-up dans ce district consolidé sont structurellement rares — l'acquisition est en concurrence avec la rénovation, non avec la construction neuve. Univers concurrent réduit à la livraison.
Format compact · plus haut €/m²
Neuf appartements compacts ciblent le sweet spot de la demande de propriétaires-occupants de Barcelona ; les surfaces plus réduites portent les plus hauts €/m² du marché.
Structure fiscalement efficiente
Acquis en tant que terrain à 1,5 % de droit de mutation (et non 20 % d'ITP) — périmètre fiscal propre cartographié avec le conseil avant signature.
Architecte primé
Atienza Maure Arquitectos dirige la conception : vocabulaire méditerranéen contemporain — enduit de chaux ton sable, brise-soleil en bois, embrasures profondes, terrasse en toiture au dernier étage.

Section 04 · Localisation

Où elle se situe.

Camp d'en Grassot est un district résidentiel à faible rotation, au nord de l'Eixample, à la frontière du cœur de Gràcia. L'offre de neuf est rare ; le profil acquéreur mélange demande espagnole d'upgrade et détenteurs internationaux de long terme. Les prix sont restés directionnellement intacts sur deux cycles.

Comparables indicatifs — à remplacer par des données de marché en direct

Adresse

€/m²

Vendu

Similar Gràcia new-build sales

€7,800–8,400

H1 2026

Renovated closings, Vila de Gràcia

€6,200–7,500

H1 2026

District asking-price average

€6,606

Q2 2026

Illustratif — fourchettes issues d’Idealista et des données du Registre pour la publication finale, vérifiées opération par opération avant l’ouverture de la data room.

Cadastral registry

Ref.0345219DF3804E0001KP

CL Pau Alsina 18, 08025 Barcelona

Built: 1936
Plot: 281 m²
Built area: 375 m²

Open in Catastro

Site plan · Anteproyecto

Section 05 · Le projet

Ce que nous construisons.

Architect's vision · Atienza Maure — GF+4 restoration reference

Existing · 1936 GF+1 building to be demolished

New build plans · PB+4 · 730 m² buildable · 146 m²/floor

Mix d’unités: 9 appartements · compacts 1–2 chambres + terrasse au dernier étage
SHOB: PB+4 · 730 m² buildable · 12.0 × 12.2 m footprint · 146 m² per residential floor
Architecte: Atienza Maure Arquitectos
Entreprise générale: External · fixed turnkey
Durabilité: Méditerranéen contemporain · brise-soleil en bois · terrasse végétalisée en toiture
Livraison: H2 2028

Section 06 · Économie

Sources, emplois et scénarios.

Structure de capital illustrative — montant final fixé par opération

Sources

Equity investisseur

€3.57M

Senior debt

€0 (sans dette)

Avances de pre-venta

À confirmer — modélisées dans les tranches ultérieures

Emplois

Acquisition du terrain (+ 1,5 % de droit de mutation)

€1.428M

Construction (tout inclus, €2 920/m²)

€2.137M

Frais de commercialisation (3 %)

€0.141M

Impôt sur les sociétés (15 %)

€0.148M

Scénarios de sortie — sensibilité aux €/m²

Scénario

Prix de sortie

Bénéfice net

ROC^†

Conservative

€8,000/m²

€836K

23%

Les scénarios reflètent la sensibilité au prix de sortie ; budget de construction, calendrier et structure sont maintenus constants. Base est le cas d’underwriting.

Section 07 · Le promoteur

Pourquoi nous savons exécuter.

Sourcing

Stock off-market et distressed via un réseau de brokers et servicers cultivé depuis dix ans.

Construction

GC interne à travers l’Espagne — aucun surcoût de contractant externe sur le chemin critique.

Permis

Gestion municipale des permis en interne, en coordination avec le conseil juridique local.

Ventes

Distribution retail unité par unité, réseau d’acheteurs privés + canal brokers.

Section 08 · Data room

Le modèle complet.

Proposition d'investissementVerrouillé
Dossier architecte (Atienza Maure)Verrouillé
Due diligence juridique du terrain · extrait cadastralVerrouillé
Budget de construction · devis quantitatifVerrouillé
Modèle de cashflow · sensibilitéVerrouillé
Certificat d'urbanisme (PGOU)Verrouillé
Note de structuration fiscaleVerrouillé

Mémorandum d’investissement, business plan, modèle de sensibilité, DD juridique, valorisation indépendante et cashflow / waterfall complet — mis à disposition des investisseurs qualifiés sur demande.

Demander l’accès à la data room

Section 09 · Contact