Los detalles de la operación se muestran a inversores cualificados y profesionales únicamente con fines informativos. Las cifras objetivo son ilustrativas y no constituyen una proyección.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Términos de la operación

Cifras ilustrativas — ver nota al pie

14–22%^†

ROC objetivo

~15%^†

TIR objetivo

17%^†

Margen base

~14 mo

Plazo

€3.18M

Coste total del proyecto

€3.0M

Capital máximo

€250,000

Ticket mínimo

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Estructura

†Cifra objetivo — ilustrativa y no constituye una proyección. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Modelo completo disponible en el data room.

Sección 03 · Tesis

Por qué esta operación.

El volumen existente supera al planeamiento actual
La fachada PB+4/5 es más alta de lo que la normativa actual permitiría construir de nueva planta — el volumen existente es legal y se preserva mediante rehabilitación, por lo que el producto no puede replicarse en el entorno inmediato.
No es una gran rehabilitación
El alcance se mantiene dentro de la rehabilitación estándar — sin exigencia del 30% de VPO, sin procedimiento pesado de licencias. La división horizontal sigue la vía consolidada.
Se vende al 95% de finalización
Estrategia del socio constructor: salir al mercado con apartamentos listos para visita. El proyecto comparable anterior vendió 10 unidades en 3 semanas.
Llave en mano a precio cerrado · desviaciones con el contratista
Contrato cerrado por €450K con un GC de Barcelona con portfolio ejecutado en el distrito. Las desviaciones de coste recaen sobre el contratista, no sobre la SPV.
Ciclo corto · 14 meses
14 meses desde cierre hasta devolución de capital vs 28–32 meses en obra nueva desde cero. Mismo distrito, dinero más rápido.

Sección 04 · Ubicación

Dónde está.

La Salut es un pliegue residencial tranquilo de Gràcia, a 400m del Park Güell. Vistas al mar desde las plantas altas, vistas al Tibidabo desde la cubierta. Casi nula nueva oferta en la clase 'un apartamento por planta' en los últimos años — las pocas que han aparecido se han vendido rápido.

Comparables indicativos — se sustituirán por datos de mercado en vivo

Dirección

€/m²

Vendida

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Ilustrativo — rangos obtenidos de Idealista y Registro para la publicación final, verificados operación por operación antes de abrir el data room.

Sección 05 · El proyecto

Qué construimos.

render — volumetría

render — fachada

render — unidad tipo

Mix de unidades: ~8 apartamentos · uno por planta · 65–70 m² · ático con terraza
SBC: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Arquitecto: Renovation package · construction partner
Contratista principal: External · fixed turnkey €450K
Sostenibilidad: Nuevo ascensor · paquete de rehabilitación estándar
Entrega: Q4 2027

Sección 06 · Economía

Fuentes, usos y escenarios.

Estructura de capital ilustrativa — importe final se fija por operación

Fuentes

Equity del inversor (necesidad máxima)

€3.0M

Deuda senior

€0 (sin deuda)

Opción de partnership

50/50 con el socio constructor

Usos

Adquisición del edificio

€2.0M

ITP (20% Cataluña) + notaría

€0.43M

Obra · llave en mano cerrado

€0.45M

Contingencia 8% · gastos de venta · holding

€0.302M

Escenarios de salida — sensibilidad sobre €/m²

Escenario

Precio de salida

Beneficio neto

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

Los escenarios reflejan sensibilidad al precio de salida; presupuesto de obra, calendario y estructura se mantienen constantes. Base es el caso de underwriting.

Sección 07 · El promotor

Por qué podemos ejecutar.

Originación

Inventario off-market y distressed a través de una red de brokers y servicers de diez años.

Construcción

GC interno en toda España — sin margen de contratista externo en la ruta crítica.

Licencias

Gestión municipal de licencias en interno, en coordinación con asesoría legal local.

Ventas

Venta unidad por unidad, red de compradores privados + canal de brokers.

Sección 08 · Data room

El modelo completo.

Propuesta de inversión (6 pp)Bloqueado
Extracto catastral · DD legalBloqueado
Valoración independiente (tasación)Bloqueado
Contrato llave en mano a precio cerrado (contratista)Bloqueado
Inspección estructural (stock años 50–60)Bloqueado
Memo sobre la vía de división horizontalBloqueado
Term sheet de partnership (opción 50/50)Bloqueado

Memorándum de inversión, plan de negocio, modelo de sensibilidad, DD legal, valoración independiente y el cashflow / waterfall completo — disponibles para inversores cualificados bajo solicitud.

Solicitar acceso al data room

Sección 09 · Contactar