Un GP operativo capital-light. Originamos, construimos y vendemos — y sólo cobramos después de que los inversores recuperen su capital.
Off-market y distressed. No operaciones que ya están en un expediente de subasta.
Diez años de relaciones locales con brokers, servicers y ayuntamientos en toda España. El inventario nuevo nos llega antes de aparecer en Idealista, antes de entrar en la plataforma de subastas, antes de llegar a los REO especializados. Nuestro filtro es estrecho: residencial, en ciudades o submercados costeros que conocemos, con descuento sobre valoración independiente.
Construcción interna. Ésta es la ventaja — y el sobrecoste que evitamos.
Spivforma dirige la construcción directamente. En una operación típica, un contratista externo se llevaría entre 8–12% de margen sobre costes duros más un fee de gestión — un lastre para la rentabilidad que además introduce riesgo de coordinación y una transferencia en la ruta crítica. Nosotros empleamos al equipo de obra, controlamos el calendario y respondemos a la misma cuenta de resultados que los inversores. Las licencias se gestionan en interno con asesoría legal local; project management es una disciplina, no un rol externalizado.
Retorno preferente + capital devuelto primero. Después, y sólo después, promote.
Cada operación se capitaliza a través de su propia SL SPV. El equity del inversor cobra un retorno preferente (habitualmente 8%). En la salida, las distribuciones siguen un orden estricto: devolución íntegra del capital del inversor, luego el preferente, y luego un reparto por encima del hurdle. Spivforma cobra el promote sólo después de que los inversores recuperen todo.
El GP co-invierte. El GP cobra el último.
Spivforma compromete equity de GP en cada operación (habitualmente ~5–10% del equity total), pari passu con los inversores. Cobramos un modesto developer fee subordinado al retorno preferente sobre las operaciones vivas a la fecha — de modo que si una operación no cumple, somos los primeros en asumir la pérdida. Esto no es práctica boutique estándar. Es la alineación que elegimos porque es la que querríamos tener al otro lado.
Adquisición off-market con descuento sobre valoración independiente, contratada a través de la SPV.
Equity del inversor + puente senior para financiar la adquisición y el presupuesto de obra.
Construcción interna ejecuta según cronograma, en coordinación con licencias y pre-venta.
Venta unidad por unidad — o, cuando conviene, venta en bloque a completion.
Devolución del capital → retorno preferente → reparto 80/20 por encima del hurdle → promote.
Los tickets mínimos se fijan por operación, habitualmente desde €250.000 para residencial costero y €500.000 para nueva construcción en Barcelona y Madrid. Se aceptan asignaciones mayores — son frecuentemente el caso base para co-inversión institucional y family-office.
Compartimos la economía por operación, la estructura y el modelo completo con inversores cualificados y profesionales bajo solicitud.
Las oportunidades se muestran únicamente a inversores cualificados y profesionales. Este sitio no constituye una oferta pública ni una recomendación de inversión.