Los detalles de la operación se muestran a inversores cualificados y profesionales únicamente con fines informativos. Las cifras objetivo son ilustrativas y no constituyen una proyección.

Pau Alsina 18 — Camp d'en Grassot · Barcelona

AVAILABLE

RESIDENTIAL · GROUND-UP

Pau Alsina 18

Camp d'en Grassot · Barcelona

Términos de la operación

Cifras ilustrativas — ver nota al pie

21–25%^†

ROC objetivo

~10%^†

TIR objetivo

21%^†

Margen base

~28 mo

Plazo

€3.57M

Coste total del proyecto

€3.57M

Capital máximo

€400,000

Ticket mínimo

SL SPV · Land as inventory

Estructura

†Cifra objetivo — ilustrativa y no constituye una proyección. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Modelo completo disponible en el data room.

Sección 03 · Tesis

Por qué esta operación.

Distrito premium de Gràcia
Camp d'en Grassot se sitúa entre Joanic y Sagrada Família — uno de los submercados más tensionados de Barcelona. La absorción de obra nueva es rápida y los precios se han mantenido direccionalmente estables durante dos ciclos.
La escasez de obra nueva es la ventaja
Los proyectos de obra nueva en este distrito consolidado son estructuralmente raros — la adquisición compite con reformas, no con nueva construcción. Un conjunto competitivo pequeño en el momento de la entrega.
Formato compacto · máximo €/m²
Nueve apartamentos compactos apuntan al sweet spot de la demanda de comprador-residente en Barcelona; las unidades de menor tamaño soportan el mayor €/m² del mercado.
Estructura fiscalmente eficiente
Adquirido como solar al 1,5% de impuesto de transmisiones (no el 20% de ITP) — perímetro fiscal limpio, mapeado con asesoría legal antes de firmar.
Arquitecto premiado
Atienza Maure Arquitectos lidera el diseño: vocabulario mediterráneo moderno — revoco de cal en tonos arena, celosías de madera, huecos profundos, terraza en cubierta.

Sección 04 · Ubicación

Dónde está.

Camp d'en Grassot es un distrito residencial de baja rotación al norte del Eixample, en el límite del núcleo de Gràcia. La oferta de obra nueva es escasa; el perfil comprador es una mezcla de demanda de upgrade doméstico y propietarios internacionales de largo plazo. Los precios se han mantenido direccionalmente estables durante dos ciclos.

Comparables indicativos — se sustituirán por datos de mercado en vivo

Dirección

€/m²

Vendida

Similar Gràcia new-build sales

€7,800–8,400

H1 2026

Renovated closings, Vila de Gràcia

€6,200–7,500

H1 2026

District asking-price average

€6,606

Q2 2026

Ilustrativo — rangos obtenidos de Idealista y Registro para la publicación final, verificados operación por operación antes de abrir el data room.

Cadastral registry

Ref.0345219DF3804E0001KP

CL Pau Alsina 18, 08025 Barcelona

Built: 1936
Plot: 281 m²
Built area: 375 m²

Open in Catastro

Site plan · Anteproyecto

Sección 05 · El proyecto

Qué construimos.

Architect's vision · Atienza Maure — GF+4 restoration reference

Existing · 1936 GF+1 building to be demolished

New build plans · PB+4 · 730 m² buildable · 146 m²/floor

Mix de unidades: 9 apartamentos · compactos 1–2 dormitorios + terraza en el último piso
SBC: PB+4 · 730 m² buildable · 12.0 × 12.2 m footprint · 146 m² per residential floor
Arquitecto: Atienza Maure Arquitectos
Contratista principal: External · fixed turnkey
Sostenibilidad: Mediterráneo moderno · celosías de madera · terraza cubierta ajardinada
Entrega: H2 2028

Sección 06 · Economía

Fuentes, usos y escenarios.

Estructura de capital ilustrativa — importe final se fija por operación

Fuentes

Equity del inversor

€3.57M

Deuda senior

€0 (sin deuda)

Anticipos de pre-venta

TBC — modelado en tramos posteriores

Usos

Adquisición del solar (+ 1,5% ITP)

€1.428M

Construcción (todo incluido, €2.920/m²)

€2.137M

Gastos de venta (3%)

€0.141M

Impuesto de sociedades (15%)

€0.148M

Escenarios de salida — sensibilidad sobre €/m²

Escenario

Precio de salida

Beneficio neto

ROC^†

Conservative

€8,000/m²

€836K

23%

Los escenarios reflejan sensibilidad al precio de salida; presupuesto de obra, calendario y estructura se mantienen constantes. Base es el caso de underwriting.

Sección 07 · El promotor

Por qué podemos ejecutar.

Originación

Inventario off-market y distressed a través de una red de brokers y servicers de diez años.

Construcción

GC interno en toda España — sin margen de contratista externo en la ruta crítica.

Licencias

Gestión municipal de licencias en interno, en coordinación con asesoría legal local.

Ventas

Venta unidad por unidad, red de compradores privados + canal de brokers.

Sección 08 · Data room

El modelo completo.

Propuesta de inversiónBloqueado
Paquete del arquitecto (Atienza Maure)Bloqueado
Due diligence legal del solar · extracto catastralBloqueado
Presupuesto de obra · medicionesBloqueado
Modelo de cashflow · sensibilidadBloqueado
Certificado urbanístico (PGOU)Bloqueado
Memo de estructura fiscalBloqueado

Memorándum de inversión, plan de negocio, modelo de sensibilidad, DD legal, valoración independiente y el cashflow / waterfall completo — disponibles para inversores cualificados bajo solicitud.

Solicitar acceso al data room

Sección 09 · Contactar