Deal-Details werden qualifizierten und professionellen Investoren ausschließlich zu Informationszwecken gezeigt. Zielwerte sind illustrativ und stellen keine Prognose dar.

render

AVAILABLE

RESIDENTIAL · VALUE-ADD

Verdi 331–335

La Salut · Gràcia · Barcelona

Konditionen

Alle Werte illustrativ — siehe Fußnote

14–22%^†

Ziel-ROC

~15%^†

Ziel-IRR

17%^†

Basismarge

~14 mo

Laufzeit

€3.18M

Projektgesamtkosten

€3.0M

Kapitalspitze

€250,000

Mindestticket

SL SPV · Solo or 50/50 partnership

Struktur

†Zielwert — illustrativ und keine Prognose. Frühere Wertentwicklungen lassen keine Rückschlüsse auf künftige Ergebnisse zu. Vollständiges Modell im data room verfügbar.

Abschnitt 03 · These

Warum dieser Deal.

Bestandsvolumen übersteigt heutige Planung
Die Straßenfront EG+4/5 ist höher, als die aktuellen Vorschriften für einen Neubau zulassen würden — das bestehende Volumen ist zulässig und wird durch die Sanierung erhalten, sodass das Produkt in der Umgebung nicht replizierbar ist.
Keine gran rehabilitación
Der Umfang bleibt innerhalb einer Standardsanierung — keine 30 %-Sozialwohnungspflicht, kein aufwendiges Genehmigungsverfahren. Die horizontale Teilung folgt dem etablierten Weg.
Verkauf bei 95 % Fertigstellung
Strategie des Baupartners: mit vorzeigefertigen Wohnungen an den Markt gehen. Ein vergleichbares Vorprojekt verkaufte 10 Einheiten in 3 Wochen.
Festpreis-turnkey · Kostenüberschreitungen beim Bauunternehmer
€450K Festpreisvertrag mit einem Barcelona-GC, der über ein realisiertes Portfolio im Bezirk verfügt. Kostenüberschreitungen liegen beim Bauunternehmer, nicht bei der SPV.
Kurzer Zyklus · 14 Monate
14 Monate vom Closing bis zur Kapitalrückführung gegenüber 28–32 Monaten für ground-up. Gleicher Bezirk, schnelleres Geld.

Abschnitt 04 · Lage

Wo er liegt.

La Salut ist eine ruhige Wohnfalte von Gràcia, 400 m vom Park Güell. Meerblick aus den oberen Geschossen, Blick auf den Tibidabo vom Dach. Nahezu kein Neubauangebot der Klasse 'eine Wohnung pro Geschoss' in den letzten Jahren — die wenigen, die erschienen, wurden rasch verkauft.

Indikative Vergleichswerte — werden durch aktuelle Marktdaten ersetzt

Adresse

€/m²

Verkauft

Renovated closings — La Salut / Vila de Gràcia

€5,500–7,500

H1 2026

Gràcia district asking-price average

€5,570

Q2 2026

70 m² ático with sea views on Verdi (live listing)

premium segment

listed

Illustrativ — Spannen aus Idealista und Registro-Daten zur finalen Veröffentlichung, transaktionsweise verifiziert vor Öffnung des data room.

Abschnitt 05 · Das Projekt

Was wir bauen.

Rendering — Baukörper

Rendering — Fassade

Rendering — Muster-Wohnung

Wohnungsmix: ~8 Wohnungen · eine pro Geschoss · 65–70 m² · Dachterrassen-Einheit im obersten Geschoss
BGF: 802 m² (700 above ground + 118 basement) · plot 545 m²
Architekt: Renovation package · construction partner
Generalunternehmer: External · fixed turnkey €450K
Nachhaltigkeit: Neuer Aufzug · Sanierungspaket im Standard
Übergabe: Q4 2027

Abschnitt 06 · Ökonomie

Mittelherkunft, Mittelverwendung und Szenarien.

Illustrative Kapitalstruktur — endgültige Beträge je Transaktion

Mittelherkunft

Investoren-Equity (Spitzenbedarf)

€3.0M

Senior debt

€0 (keine Fremdfinanzierung)

Partnerschaftsoption

50/50 mit dem Baupartner

Mittelverwendung

Gebäudeankauf

€2.0M

Grunderwerbsteuer (20 % Katalonien) + Notar

€0.43M

Arbeiten · Festpreis-turnkey

€0.45M

Contingency 8 % · Vertriebskosten · holding

€0.302M

Exit-Szenarien — Sensitivität über €/m²

Szenario

Exit-Preis

Nettogewinn

ROC^†

Conservative

€5,000/m²

€429K

13.5%

Base

€5,200/m²

€542K

17.0%

Optimistic

€5,500/m²

€712K

22.3%

Die Szenarien bilden die Sensitivität des Exit-Preises ab; Baubudget, Zeitplan und Struktur bleiben konstant. Base ist der Underwriting-Fall.

Abschnitt 07 · Der Entwickler

Warum wir liefern können.

Akquisition

Off-market und distressed Bestand über ein jahrzehntealtes Broker- und Servicer-Netzwerk.

Bau

Eigener GC in ganz Spanien — kein Aufschlag eines externen Bauunternehmers auf dem kritischen Pfad.

Genehmigungen

Kommunale Genehmigungsverfahren im eigenen Haus, in Abstimmung mit lokaler Rechtsberatung.

Vertrieb

Einheit für Einheit im Retail-Vertrieb, privates Käufernetzwerk plus Broker-Kanal.

Abschnitt 08 · Data room

Das vollständige Modell.

Investment Proposal (6 S.)Gesperrt
Katasterauszug · Legal DDGesperrt
Unabhängige Bewertung (tasación)Gesperrt
Festpreis-Turnkey-Vertrag (Bauunternehmer)Gesperrt
Statische Untersuchung (Bestand 1950er–60er)Gesperrt
Memo zur horizontalen TeilungGesperrt
Term Sheet zur Partnerschaft (Option 50/50)Gesperrt

Investment-Memorandum, Businessplan, Sensitivitätsmodell, Legal DD, unabhängige Bewertung sowie das vollständige Cashflow- und waterfall-Modell — verfügbar für qualifizierte Investoren auf Anfrage.

Zugang zum data room anfragen

Abschnitt 09 · Kontakt