Ein kapitalarmer, operativer GP. Wir akquirieren, bauen und verkaufen — und werden erst vergütet, nachdem die Investoren vollständig bedient sind.
Off-market und distressed. Keine Deals, die bereits in einer Auktionsakte liegen.
Zehn Jahre lokale Beziehungen zu Brokern, Servicern und Kommunen in ganz Spanien. Neuer Bestand erreicht uns, bevor er auf Idealista landet, bevor er auf die Auktionsplattform kommt, bevor er die spezialisierten REO-Desks erreicht. Unser Filter ist eng: Wohnimmobilien, in Städten oder Küstensubmärkten, die wir kennen, mit Abschlag zur unabhängigen Bewertung.
Bau im eigenen Haus. Das ist der Vorteil — und die Margenlast, die wir vermeiden.
Spivforma führt den Bau direkt aus. In einem typischen Deal würde ein externer GC eine Marge von 8–12% auf Baukosten plus ein Management-Fee nehmen — eine Renditelast, die zudem Koordinationsrisiko und eine Übergabe auf dem kritischen Pfad einführt. Wir beschäftigen das Bauteam, kontrollieren den Zeitplan und antworten auf dieselbe P&L wie die Investoren. Genehmigungen werden intern mit lokaler Rechtsberatung gesteuert; Projektsteuerung ist eine Disziplin, keine ausgelagerte Rolle.
Preferred Return + Kapitalrückführung zuerst. Danach, und erst danach, promote.
Jeder Deal wird über eine eigene SL SPV kapitalisiert. Das Investoreneigenkapital erhält einen Preferred Return (typischerweise 8%). Beim Exit folgen die Ausschüttungen einer strikten Reihenfolge: vollständige Rückführung des Investorenkapitals, dann der Preferred Return, dann eine Aufteilung oberhalb der hurdle. Spivforma erhält den promote erst, wenn die Investoren vollständig bedient sind.
Der GP co-investiert. Der GP wird zuletzt vergütet.
Spivforma bringt in jedem Deal GP-Eigenkapital ein (typischerweise ~5–10% des Gesamteigenkapitals), pari passu mit den Investoren. Wir verdienen ein bescheidenes Entwickler-Fee, das dem Preferred Return auf den laufenden Deals nachrangig ist — wenn ein Deal unterperformt, tragen wir den ersten Verlust. Das ist keine Standard-Boutique-Praxis. Es ist das Alignment, das wir gewählt haben, weil es das Alignment ist, das wir uns auf der anderen Seite wünschen würden.
Off-market-Akquisition mit Abschlag zur unabhängigen Bewertung, kontrahiert über die SPV.
Investoreneigenkapital + senior debt bridge zur Finanzierung von Akquisition und Baubudget.
Der interne GC führt gemäß Terminplan aus, in Abstimmung mit Genehmigungen und pre-sale.
Verkauf Einheit für Einheit im Retail — oder, wo angemessen, ein Portfolioverkauf zur Fertigstellung.
Rückführung des Investorenkapitals → Preferred Return → 80/20-Aufteilung oberhalb der hurdle → promote.
Mindesttickets werden je Deal festgelegt, typischerweise ab €250.000 für Küstenwohnimmobilien und €500.000 für ground-up in Barcelona und Madrid. Größere Allokationen sind willkommen und häufig der Basisfall für Co-Investments von Institutionen und family offices.
Wir teilen die Ökonomie je Deal, die Struktur und das vollständige Modell mit qualifizierten und professionellen Investoren auf Anfrage.
Investmentchancen werden ausschließlich qualifizierten und professionellen Investoren gezeigt. Diese Seite stellt kein öffentliches Angebot und keine Anlageempfehlung dar.